二房东拖欠租金，原房东要求解约，次承租人怎么维权？

事件回顾

2021年3月，出租人小群与承租人A中介公司（二房东）签订《房屋租赁合同》，约定：小群将自己的房屋出租给A中介公司，租期6年，A中介公司可以通过转租将房屋另交他人实际居住使用；A中介公司拖欠租金超过六个月，小群有权解除合同。

(资料图)

同年5月，A中介公司与小益（次承租人）签订《租赁合同》，将小群的房屋转租给小益居住使用，租期3年。小益入住后按期向A中介公司交纳租金。然而，A中介公司从同年7月开始以种种理由一直未向小群交纳租金。

小群多次催讨无果后，于2022年7月向法院提起诉讼。以A中介公司拖欠租金长达一年为由，请求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，并要求A中介公司及实际居住人小益交还房屋。

小益感到很无辜，自己按时交纳租金也没有违约，为什么还被要求腾房呢？

本案中二房东A中介公司不按时交纳租金构成违约，小群要求解除租赁合同，能让小益腾退房屋吗？

群益普法

本案中A中介公司逾期支付小群租金超过六个月，符合约定的合同解除条件。次承租人小益并未实际履行代付行为，不足以抗辩小群的合同解除权，小群的主张有事实及法律依据。故法院支持小群的诉讼请求，即判决解除小群与A中介公司的《房屋租赁合同》，同时A中介公司、小益向小群返还房屋。

在有效的转租合同关系中，作为房屋的实际使用者小益尽管诚实守信恪守合同，但在A中介公司对小群拖欠租金构成违约时，小益仍然面临着被提前解除合同、腾退房屋的困境。

此时，小益该如何化解危机呢？

在A中介公司拖欠小群租金构成违约的情况下，小益为了防止合同解除造成自己的利益受损，可以代A中介公司向小群支付拖欠的租金及违约金。以此实现小群收取租金的合同目的，抗辩出租人的合同解除权，达到维持租赁合同及转租合同继续履行的效果。小益代为支付的租金和违约金，可以充抵应向A中介公司支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向A中介公司追偿。

法条链接

《民法典》第七百一十九条

【次承租人代位求偿权】

承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

第七百二十二条

【承租人违反支付租金义务的法律后果】

承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

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