今日视点：策略点评报告：消费基础设施纳入REITS试点范围点评

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主要事件：3月24 日，发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作的通知》，文件提出研究支持消费基础设施发行基础设施REITs，公募REITs 市场底层资产迎来扩容，市场建设迎来新机遇。同日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域REITs 常态化发行相关工作的通知》。

扩容至消费基础设施。《通知》提出研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，纳入消费类基础设施是公募REITs 健康长远发展的重大突破也是必然趋势。另外《通知》要求严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资，还是延续房住不炒的整体基调。此外政策首次对产权和经营权类REITs 收益指标开始区分，体现了监管部门在提升基础设施REITs 市场化定价能力方面的长远考虑。针对保租房REITs亦降低发行规模标准，首次规模不低于8 亿元（原要求不低于10 亿），政策呵护意图明显。

消费基础设施纳入REITs 试点范围，潜在盘活空间超过万亿。目前美国是全球最大也是最成熟的REITs 市场，包含基础设施、住宅、零售等13 大类市值1.13 万亿美元，其中商业地产和住宅类合计5439 亿美元，包括住宅1892 亿美元、零售1567 亿美元、健康中心946 亿美元、写字楼714 亿美元、度假酒店320 亿美元，占比近五成。我国房地产行业已逐步从增量时代进入存量时代，尤其是商业地产领域，存量盘活空间较大。根据EPRA，2021年我国商业不动产存量市值约35 万亿人民币，参考美国商业地产REITs 化率约4.8%，我们保守假设商业不动产的可证券化率在2%-3%之间，则其市场潜在规模在7000-10500 亿元之间。长期来看，公募REITs 是盘活商业地产存量、打通“融、投、管、退”全链条的重要方式。

新政利好优质资产、强运营标的。消费基础设施是构建大消费体系的重要载体，在国家促进内需的大背景，此时推出消费基础设施REITs，不仅有助于REITs 市场的多样性，亦有利于核心商业资产加速盘活和周转，促进大不动产资管领域，从高负债、高增长的粗放模式向精细化、存量化的模式转变，从企业端看拥有优质消费基础设施资产、运营能力强的商业机构将显著受益；从资产端看底层资产权属清晰、具备稳定现金流和强抗风险能力的核心一二线资产将显著受益。

投资建议：公募REITs 扩容及常态化发行节奏明显开始提速，市场建设迎来新机遇。发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域REITs 项目申报推荐工作的通知》，公募REITs 底层资产扩容至消费基础设施，对于拥有优质消费资产、运营能力强的企业将注入新鲜血液，盘活存量产，改善运营水平。建议关注金地集团、保利发展、招商蛇口、万科A、滨江集团、华润置地、龙湖集团、碧桂园等、新城控股等，此外关注相关优质消费类基础设施REITs 资产扩容机会。

风险提示：相关支持政策调整风险；消费复苏不及预期风险；基础设施项目的行业及项目运营风险。

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